전세사기 피해자 최소보장금 보증금 3분의 1, 11월 13일부터 부족분 국가 지원

전세사기 피해자가 경매나 공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 국가가 채워 주는 제도가 11월 13일부터 시행됩니다.

법제처는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'을 포함해 11월에 법령 86개가 새로 시행된다고 밝혔습니다. 이 가운데 피해자의 보증금 회수와 직접 연결되는 것이 최소보장금 제도입니다.

11월 13일부터 무엇이 달라지나

구분	내용
시행일	2026년 11월 13일
근거 법률	전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
최소보장 기준	보증금의 3분의 1
국가 지원	회수액이 최소보장금에 미치지 못하면 부족분 지원
지급 방식	최소보장금을 먼저 지급하는 절차 도입

핵심은 두 가지입니다. 하나는 돌려받지 못한 보증금 중 일정 부분을 국가가 메워 준다는 것이고, 다른 하나는 그 돈을 회수 절차가 모두 끝나기 전에 먼저 받을 수 있는 길이 열렸다는 것입니다.

보증금 전액을 보전해 주는 제도가 아니라, 보증금의 3분의 1을 하한선으로 보장하는 제도입니다.

최소보장금은 어떻게 계산되나

최소보장금은 보증금의 3분의 1입니다. 대항력이나 우선변제권을 행사해 실제로 회수한 금액이 이 기준보다 적을 때, 그 차액을 국가가 지원합니다.

• 보증금 1억 2,000만 원이면 최소보장금은 4,000만 원입니다.
• 경매에서 3,000만 원을 회수했다면 부족분 1,000만 원이 지원 대상이 됩니다.
• 회수액이 이미 4,000만 원을 넘었다면 부족분이 없으므로 추가 지원도 없습니다.

보증금 규모가 클수록 최소보장금도 함께 커지는 구조입니다. 다만 실제 지원 금액은 회수한 금액이 얼마인지에 따라 달라지므로, 경·공매 결과가 확정되어야 정확한 차액이 나옵니다.

보증금 × 3분의 1에서 이미 회수한 금액을 뺀 나머지가 지원 대상입니다.

대항력과 우선변제권이 무슨 뜻인가

최소보장금을 따질 때 기준이 되는 '회수한 금액'은 대항력이나 우선변제권을 행사해 받아 낸 돈을 말합니다. 두 용어는 임차인이 보증금을 지키는 두 가지 장치입니다.

• 대항력: 전입신고를 하고 실제로 거주하면 생기며, 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권: 대항력에 더해 확정일자를 받아 두면 생기며, 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

문제는 이 권리를 갖추고 있어도 집값이 보증금보다 낮거나 선순위 근저당이 있으면 보증금을 다 받지 못한다는 점입니다. 이번 제도는 그렇게 회수가 끊긴 지점에서 작동합니다.

먼저 지급하는 절차가 생겼다

종전에는 경매나 공매 절차가 끝나야 얼마를 돌려받았는지 확정됐습니다. 절차가 길어질수록 피해자는 이사 비용이나 새 보증금을 마련할 길이 막혔습니다.

이번 개정으로 최소보장금을 먼저 지급하는 절차가 도입되면서, 회수 절차가 끝나기를 기다리지 않고 최소보장금에 해당하는 금액을 받는 길이 열렸습니다. 구체적인 신청 방법과 제출 서류, 적용 대상의 세부 기준은 국토교통부와 각 시·도 공고에서 확인해야 합니다.

제도 시행일은 11월 13일이지만, 접수 창구와 서류 기준은 소관 부처 공고로 안내됩니다.

피해자 협동조합 지원 근거도 마련

전세사기 피해자 등이 설립한 협동조합이 피해주택을 매입하거나, 피해자 등을 대상으로 임대사업을 하는 경우 지방정부가 행정적·재정적 지원을 할 수 있는 근거도 함께 마련됐습니다.

피해자들이 직접 조합을 꾸려 살던 집을 사들이는 방식에 지자체가 예산과 행정 절차를 보탤 수 있게 된 것입니다. 지원 범위와 조건은 지자체별로 다르게 정해질 수 있습니다.

정리

전세사기 피해로 보증금을 돌려받지 못했다면, 11월 13일부터는 보증금의 3분의 1인 최소보장금까지는 국가가 부족분을 지원합니다. 이미 경·공매로 회수한 금액이 있다면 그 금액을 빼고 남은 차액이 지원 대상이며, 회수 절차가 끝나기 전에 먼저 받는 절차도 도입됐습니다. 신청 창구와 세부 요건은 국토교통부 공고를 확인하는 것이 정확합니다.

출처: 정책브리핑 2026년 11월 2일(법제처 11월 시행 법령 안내), 세부 조건은 국토교통부 공고 기준

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