전월세 안심신탁 임대인 연 4.35% 수익 지급과 소득세 50% 감면 신청 조건

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 11월 4일부터 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인을 모집합니다. 임대인은 보증금 없이 매달 약정 수익률(이번 공고 기준 세전 연 4.35%)을 월세 형태로 지급받고, 임대소득에는 소득세·법인세 50% 감면과 감면세액에 부과되는 농어촌특별세 비과세 혜택까지 적용됩니다. 임차인은 보증금 상당액을 HUG에 예치해 전세사기·보증금 미반환 걱정 없이 거주할 수 있습니다.

전월세 안심신탁이란

임대인·HUG·임차인 3자가 계약을 맺는 구조입니다. 임차인이 보증금 상당액을 HUG에 예치하면, HUG는 그 돈을 운용해 임대인에게 약정 수익률만큼을 월세 형태로 매달 지급합니다. 계약 기간이 끝나면 HUG가 임차인에게 예치금을 직접 반환합니다.

구분	내용
참여 주체	임대인 - HUG(전월세안정화기구) - 임차인
임차인 효과	보증금 상당액 HUG 예치, 전세사기·미반환 위험 차단
임대인 효과	연체·공실 걱정 없이 매달 약정 수익(월세) 수령

일반 임대차계약과 마찬가지로 주택임대차보호법이 적용돼 계약갱신청구권, 임대료 증액 상한(5%), 대항력 등이 그대로 보장됩니다.

임대인이 받는 혜택

• 약정 수익률(이번 공고 기준 세전 연 4.35%)을 계약 기간 내내 매달 HUG로부터 지급
• 임대소득에 대한 소득세·법인세 50% 감면, 감면세액에 부과되는 농어촌특별세(세율 20%)도 비과세
• 계약 종료 뒤 공실이 생겨도 안심신탁 사업을 계속 참여하는 조건으로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급
• 일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차계약을 맺고 규제지역에서 지방으로 이주하면 실거주 의무 예외를 적용해, 주택연금과 안심신탁 월 수익을 함께 받을 수 있도록 지원할 계획

다만 보증금 고유의 담보 기능을 고려해, 예치금 반환 시점에 임대인이 합리적인 사유로 이의를 신청하면 예치금 일부를 HUG가 유보할 수 있습니다.

대상 주택과 신청 조건

구분	조건
주택가격	20억 원 이하 (주택 유형 제한 없음)
선순위 부채비율	주택가격의 80% 이하
임차인 예치금	적정 전세 시세 이내 (전세형 외 보증부 월세형도 가능)
소득·자산 요건	임대인·임차인 모두 별도 제한 없음

임차인이 별도로 월세를 부담하는 보증부 월세형을 선택하면, 지역·유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세 시세 이내인지를 따로 검증합니다.

신청 방법과 계약 구조

전월세 안심신탁 임대차 계약은 전용 임대차계약서로 체결합니다. 임차인은 계약금으로 예치금의 10%, 입주 때 나머지 90%를 나누어 HUG 전용 계좌에 납입합니다.

1. 임대인이 모집 공고에 따라 참여 신청
2. 대상 주택 요건(가격 20억 원 이하, 선순위 부채비율 80% 이하) 충족 여부 확인
3. 임차인과 전용 임대차계약서 체결, 보증금 상당액 HUG 예치
4. 계약 기간 동안 매달 약정 수익률(연 4.35%)을 HUG로부터 월세 형태로 수령

구체적인 신청 서류와 접수 일정은 모집 공고문 기준이며, 세부 내용은 국토교통부 주택정책관 주택기금과 또는 주택도시보증공사 안심신탁기획실에 문의하면 확인할 수 있습니다.

주의할 점

• 이번 공고의 약정 수익률(세전 연 4.35%)은 고정값이 아니라 모집 공고마다 달라질 수 있어 다음 회차 조건은 새 공고를 확인해야 합니다.
• 예치금 반환 시 임대인이 합리적 사유로 이의를 신청하면 HUG가 예치금 일부를 유보할 수 있어, 계약 종료 절차를 미리 숙지해 두는 것이 좋습니다.
• 공실 보전(최대 2개월 치 월 수익)은 안심신탁 사업을 계속 참여하는 조건부로 지급됩니다.

정리

전월세 안심신탁은 임대인에게는 연체·공실 걱정 없는 월세 수익과 세금 감면을, 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 보증금 안전장치를 동시에 제공하는 새 제도입니다. 주택가격 20억 원 이하, 선순위 부채비율 80% 이하인 주택을 가진 임대인이라면 이번 첫 모집 공고 조건을 확인해 볼 만합니다.

출처: 국토교통부·주택도시보증공사 정책브리핑 2026년 11월 4일, 세부 조건은 모집 공고문 기준

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